My Polacy (choć na pewno dotyczy to wielu nacji) w naturze mamy zaszytą „pewną” niechęć do podatków. Nie ma się co temu oczywiście dziwić – zawsze robiąc przelew do US czy ZUS zastanawiam się na ile sposobów lepie wydałbym te pieniądze sam Niemniej jestem zdecydowanym zwolennikiem wynajmu zgodnego z prawem wraz z odprowadzaniem należnych podatków. Inną oczywiście sprawą, jest optymalizacja obciążeń podatkowych – tak aby wyszły jak najniższe.
Podatki warto płacić z kilku powodów:
Legalny wynajem zmniejsza nasz poziom stresu – widmo kontroli, konieczności zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami nie wpływa na komfort życia Trzeba pamiętać, że w razie jakichkolwiek problemów z najemcami, jeżeli coś się stanie w mieszkaniu – policja może (i często pyta) o legalność zamieszkiwania. W takim wypadku może łatwo wyjść na jaw, że nie odprowadzamy podatków od wynajmu.
Nie dajemy broni przeciw nam w ręce najemców – jeżeli nie odprowadzamy podatków z wynajmu, musimy liczyć się z możliwością uprzejmego donosu o tym fakcie do Urzędu Skarbowego ze strony najemcy, z którym jesteśmy w ewentualnym sporze. Sam osobiście tego doświadczyłem, ale z drugiej strony. Gdy wynajmowałem (dla siebie) na studiach mieszkanie, trochę kombinujący właściciel mieszkania, przy jego zdawaniu zażądał odkupienia mebli, które po prostu ze starości mocno się już „sfatygowały”. Gdy uprzejme tłumaczenie nie pomogło, zadziałało pytanie o odprowadzanie podatku do US. Wszelkie żądania nagle się skończyły.
Najważniejszy argument z punktu widzenia budowy większego niż 1 mieszkanie portfela nieruchomości – przychód z wynajmu po roku wlicza się normalnie do naszej zdolności kredytowej. W związku z czym, odzyskujemy naszą zdolność, która pomniejszyła się wraz z zakupem mieszkania. Daje to możliwość zaangażowania w kolejną inwestycję – warunkiem są tu oczywiście udokumentowane rozliczenia z US.
Zacznijmy od teorii
Podatek od przychodów z wynajmu w polskim systemie podatkowym możemy rozliczać na kilka sposobów. Na początku musimy zdecydować czy chcemy się rozliczać jako osoba prywatna, czy też w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Konieczność rozliczania podatków w ramach działalności gospodarczej występuje od pewnej skali działania – jak to często niestety bywa w polskim prawodawstwie, nie ma jasno określonej ilości nieruchomości bądź skali przychodów od której konieczność ta występuje. Jeżeli wynajmujemy 1, 2 czy nawet 3 mieszkania możemy spokojnie założyć, że nas taki obowiązek nie dotyczy. Dlatego też postanowiłem porównać dwa sposoby rozliczeń, które może wybrać osoba prywatna: skali podatkowej oraz ryczałtowi.